Türkiye'de Gayrimenkul Alım Prosedürü

2012'den bu yana 183 ülkenin vatandaşları Türkiye'de gayrimenkul alabiliyor. Türk hükümeti yabancı sermayeyi çekmek için pek çok adım atıyor. Bu yüzden bugün burada gayrimenkul alım prosedürü görece basit sayılabilir, özellikle Yekta Homes gibi güvenilir ve kendini kanıtlamış bir müteahhitle çalışıyorsanız. Uzmanlarımız, Türkiye'de doğru şekilde nasıl ev alınacağını anlatan ayrıntılı bir rehber hazırladı. 2025'te yabancılar Türkiye'de 21.534 konut aldı; bunların çoğu İstanbul'da ve Antalya ilindeydi.

İçindekiler:

• Türkiye'de daire almak: kimler alabilir, neler alınabilir?
• Yabancı olarak Türkiye'de gayrimenkul almanın hukuki yönleri
• Türkiye'de uygun konutu bulmak
• Türkiye'de gayrimenkul alım prosedürünün aşamaları
• Türkiye'de uzaktan daire alınabilir mi?
• Türkiye'de gayrimenkul alımının ek masrafları
• Sıkça sorulan sorular
• Sonuç

Türkiye'de daire almak: kimler alabilir, neler alınabilir?

2012'ye kadar Türkiye'de “mütekabiliyet ilkesi” uygulanıyordu: yalnızca kendi ülkesi Türk vatandaşlarına aynı hakkı tanıyan yabancılar Türkiye'de gayrimenkul alabiliyordu. 2012'de bu ilke 183 ülke için kaldırıldı. Bugün Azerbaycan, Türkmenistan, Kazakistan, Kırgızistan ve daha pek çok ülke dahil olmak üzere çoğu ülkenin vatandaşı Türkiye'de mülk sahibi olabiliyor.

Alıcı gerçek kişi de olabilir, tüzel kişi de.

Mülklerin kendisine gelince, yabancılar için bazı kısıtlamalar var:

• Bir yabancının alabileceği arazinin azami büyüklüğü 30 hektar.
• Bazı ülkelerin vatandaşları, Karadeniz kıyısı da dahil olmak üzere belirli kıyı ve sınır illerinde arazi alırken kısıtlamalarla karşılaşıyor.
• Bir ilçede yabancıların toplam mülkü, ilçenin özel mülkiyete konu olabilecek alanının %10'unu geçemez.
• Askerî yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde alım için ilgili makamlardan izin gerekir.

Uygulamada bu kısıtlamalar yabancı alıcılara nadiren gerçek bir zorluk çıkarıyor, çünkü çoğu Akdeniz ve Ege kıyılarındaki ya da İstanbul gibi büyük şehirlerdeki konutlarla ilgileniyor ve buralarda yabancılar için böyle kısıtlamalar yok. Yabancı alıcılara yönelik kısıtlamaların tamamını ayrı bir yazıda ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Yabancı olarak Türkiye'de gayrimenkul almanın hukuki yönleri

Mülk sahibi olmak belirli hak ve yükümlülükler getirir. Türkiye'de bir ev ya da başka bir bağımsız bölüm sahibi olmayı planlıyorsanız, alımın size ne kazandırdığını ve sizi neyle yükümlü kıldığını bilmeniz gerekir. Başlıcalarını kısaca özetleyelim:

• Türkiye'de mülk sahibi olmak ikamet izni için bir dayanaktır. Bunun için konutun tapu değeri 200.000 USD ve üzeri olmalı ve konut, yabancıların ikamet kaydına açık bir mahallede bulunmalıdır. İkamet izni ofis ya da dükkân için değil, yalnızca konut için verilir. Alım bedeli 400.000 USD'yi aşarsa malik doğrudan vatandaşlığa başvurabilir; böyle bir mülk 3 yıl satılamaz.
• Malik yıllık emlak vergisini ve faturalarını zamanında öder.
• Tüm malikler yerel yasalara uymak zorundadır.
• Yabancı malikler kendi ülkelerinin yasalarına da uymalıdır; örneğin Türkiye'deki banka hesabını kendi ülkesinin vergi idaresine bildirmek gibi.

Türkiye'de gayrimenkul almanın özellikleri bunlarla sınırlı değil. Vergileri, yerel kiralama kurallarını ve benzerlerini de hesaba katmak gerekir. Yurt dışında ev almak yalnızca imkânlarınızı değil, sorumluluklarınızı da genişletir. Bu yüzden işleme başlamadan önce yurt dışındaki bir mülkün sahibi olarak haklarınızı ve yükümlülüklerinizi iyice anlamakta fayda var.

Türkiye'de uygun konutu bulmak

Hazırlık için Türk piyasasını incelemek, yerel mevzuatı öğrenmek, güncel fiyatlara ve popüler bölgelere bakmak gerekir.

Genel tabloyu gördükten sonra belirli bir konutu seçmeye geçebilirsiniz. Bu ikinci el bir konut da olabilir, yeni bir konut da. İyi teklifleri müteahhitlerde bulabilirsiniz. Örneğin Yekta Homes, tamamlanmış sitelerde geniş bir daire seçeneğinin yanı sıra inşaatı süren projelerden alım imkânı da sunuyor.

Bulduğunuz konutları sizin için önemli olan kriterlere göre değerlendirmeniz gerekir:

• konum;
• büyüklük;
• oda sayısı;
• yapım yılı;
• genel durum vb.

Türkiye'de tek başına konut seçmek kolay değil: seçeneklerin çoğunu fotoğraf ve açıklamalara bakarak elemek zorunda kalırsınız, beğendiğiniz daire de gerçekte bambaşka çıkabilir. Bu yüzden yabancı müşteriler için seçimden satış sonrası hizmete kadar profesyonel destek almak hem daha rahat hem de daha ekonomik. Yekta Homes bu hizmetleri sunuyor. Web sitemizden talep bırakmanız ya da bizi aramanız yeterli: uzmanlarımız isteklerinize uygun konutları seçer ve bir inceleme turu düzenler. Daire seçmenin en iyi yolu bu, çünkü konutu kendi gözlerinizle görür ve isteklerinizi tam olarak karşıladığından emin olursunuz.

Türkiye'de gayrimenkul alım prosedürünün aşamaları

İster kendiniz alın ister profesyonellerden destek alın, prosedür aynı aşamalardan oluşur:

• satış sözleşmesinin imzalanması;
• belgelerin hazırlanması;
• ödeme;
• mülkiyetin devri ve tapunun alınması;
• abonelik sözleşmelerinin yapılması.

Her aşamada yapılması gereken birkaç önemli iş var, o yüzden her birine daha yakından bakalım.

1. aşama: satış sözleşmesinin imzalanması

Bu aşamada satıcı ile alıcı bir araya gelir. Tarafların bilgilerini, mülkü, ödeme koşullarını ve vadeleri, iki tarafın hak ve yükümlülüklerini içeren bir satış sözleşmesi hazırlayıp imzalarlar.

İmza için alıcının pasaportu yeterli. Belge, tarafların dillerinde iki nüsha olarak düzenlenir. Her aşamada gayrimenkul alımı için hangi belgelerin gerektiğini ayrı bir yazıda sıraladık.

Şunu bilmek önemli: bu sözleşme mülkiyeti devretmez. Alıcı sözleşmeyi imzaladıktan sonra henüz yeni malik olmaz. Tüm işlemler devlet nezdinde tescil edilir. Sözleşmeyi noter hazırlayabilir, ancak hüküm doğurması için tescil edilmesi gerekir.

Satış sözleşmesi imzalanırken kapora da ödenir. Kapora genellikle işlem tutarının %5–10'u kadardır ve alımın gerçekleşeceğinin güvencesidir. Bu yüzden kaporanın tutarı ve ödendiği, sözleşme ihlal edilirse iki tarafa uygulanacak olası cezalarla birlikte sözleşmeye yazılmalıdır. Örneğin alıcı vazgeçerse kapora satıcıda kalır. Satıcı vazgeçerse kaporanın iki katını alıcıya geri öder. Sözleşmede aksi öngörülmedikçe bu kural Türk Borçlar Kanunu'nun 177. maddesinde düzenlenmiştir.

2. aşama: belgelerin hazırlanması

Satış sözleşmesi imzalandıktan sonra işlemin tescili için önemli belgeleri hazırlamanız gerekir:

• Vekâletname. Pek çok yabancı alıcı evrak işlerini temsilcilere bırakmayı tercih ediyor. Örneğin Yekta Homes uzmanları, müşterilerinin tüm işlerini vekâletle yürütüyor.
• Türk vergi numarası. İşlemin tescili için bu belge şart. Almak görece kolay: pasaportunuz ve dilekçenizle yerel vergi dairesine gidersiniz.
• Banka hesabı. Kural olarak tüm ödemeler banka hesabı üzerinden yapılır; bu hesap ileride faturaları ödemek için de işe yarar. Bu yüzden yabancı alıcılara bir Türk bankasında hesap açmaları önerilir. Bunun için pasaport ve fotokopisi, Türk vergi numarası ve ikamet adresinizi gösteren bir belge gerekir. Hesap dolar, euro ya da Türk lirası cinsinden olabilir. Birkaç dakikada açılır, hemen istediğiniz tutarı yatırabilirsiniz. Yurt dışında yerleşikler için koşullar bankadan bankaya değişir: bazıları asgari bakiye şartı koyar. Mevcut ödeme yöntemlerini ve Türkiye'ye nasıl para gönderileceğini ayrı yazılarda anlatıyoruz.
• Resmî makamlardan izin. Bazı durumlarda alım için askerî makamların onayı gerekir. Bu her zaman gerekmez: örneğin mülk için 2011'den bu yana zaten bir sorgu yapılmışsa yeni izne gerek kalmaz. Yani bu adım çoğu zaman bir formaliteden ibaret.
• Değerleme raporu. Yabancılarla yapılan işlemlerde zorunludur: lisanslı bir değerleme şirketi tarafından hazırlanır ve 3 ay geçerlidir.
• Zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK). Bu olmadan mülkiyet devri tescil edilmez.

3. aşama: ödeme

Satıcıya Türk lirası, ABD doları, euro ya da İngiliz sterlini ile ödeme yapabilirsiniz. Sahildeki dairelerin fiyatı çoğunlukla euro ile belirlenir, İstanbul'da ise ödemeler genellikle dolarla yapılır. Para birimi satıcıyla görüşmeler sırasında kararlaştırılabilir.

En yaygın ödeme yolu banka. Parayı yurt dışından gönderebilirsiniz; banka bunun için satış sözleşmesini isteyebilir. Bankalar yüksek tutarlı uluslararası gelen ödemeleri dikkatle inceler, bu yüzden transferin yolunu bankayla önceden konuşmak en iyisi. Vatandaşlık için yalnızca banka transferi kabul edilir.

Tapuyu almak ve mülkiyeti devralmak için bedelin tamamen ödenmiş olması gerekir. Kredi ya da taksit kullanılıyorsa tapuya ipotek veya şerh işlenir ve ancak borç tamamen ödendikten sonra kaldırılır.

4. aşama: mülkiyetin devri ve tapunun alınması

Bu önemli aşamada alıcı, satıcı (ya da vekâletle temsilcileri), yeminli tercüman ve emlak danışmanları tapu müdürlüğünde bir araya gelir. Burada mülkiyeti kanıtlayan temel belge olan tapu teslim edilir. Tapuda şu bilgiler yer alır:

• mülkün adresi;
• malikin fotoğrafı;
• tapu sicil kayıt bilgileri;
• mülkün durumuna ilişkin tapu sicili verileri;
• yüzölçümü;
• mülkiyet türü;
• değer;
• önceki maliklerin bilgileri;
• yeni malikin bilgileri;
• mevcut malikin mülkü edinme tarihi;
• önceki malikin tapu kayıt numarası;
• tapu kayıt bilgileri;
• tapu müdürlüğünün mührü;
• yetkili memurun imzası.

Satıcı tapu müdürlüğüne başvuru yapar. Alıcı beş gün içinde tapusunu alıp mülkün tam anlamıyla yasal maliki olabilir. İmzadan önce mülkün tapudaki niteliğini (konut mu, işyeri mi) ve üzerinde ipotek, haciz ya da satış yasağı gibi bir takyidat olmadığını kontrol etmekte fayda var.

5. aşama: abonelik sözleşmelerinin yapılması

Mülkiyet devredildikten sonra yeni malik elektrik, su ve diğer hizmet sağlayıcılarla abonelik yapmalı ya da mevcut abonelikleri üzerine almalıdır.

Yeni bir konut alıyorsanız ilk iş dairenin yapı kullanma izin belgesini, yani iskânı almaktır. İskân, mülkün ilk satışında bir kez verilir. İkinci el her konutun iskânı zaten olmalıdır.

Abonelik için şunlar gerekir:

• pasaport fotokopisi;
• tapu fotokopisi;
• bağımsız bölümün iskân belgesinin fotokopisi;
• zorunlu deprem sigortası poliçesi;
• su sayacı numaraları;
• abonelik başvuru dilekçesi;
• gerekirse temsilci için noter onaylı vekâletname.

Abonelikler yapıldığında ya da devralındığında Türkiye'de ev alımı tamamlanmış sayılır. Dairede yaşayacaksanız yeni adresinizi 20 iş günü içinde kaydettirmeniz gerekir.

Türkiye'de uzaktan daire alınabilir mi?

Evet, Türkiye'de uzaktan mülk sahibi olabilirsiniz. Bugünün teknolojisi dünyanın her yerinden iletişimde kalmayı mümkün kılıyor. Alıcı fotoğraflara, açıklamalara ve haritalara bakarak kolayca konut seçebilir, işlemin tüm aşamalarını yürütecek Türk uzmanlara vekâlet verebilir. Böylece ülkeye gelmeden Türkiye'de mülk sahibi olabilirsiniz. Üstelik gerekirse Yekta Homes kiracı bulup Türkiye'deki dairenizin kiralanmasını yönetebilir; siz de hiç uğraşmadan alımınızdan gelir elde edersiniz. Ancak alım vatandaşlık için yapılıyorsa başvuru için yine de gelmeniz gerekir: biyometrik veriler bizzat alınır.

Türkiye'de gayrimenkul alımının ek masrafları

Türkiye'de konutlara talebin yüksek olmasının nedeni yalnızca harika iklim, güzel sahiller ve iyi fiyatlar değil; işlemlerin görece basit, ek masrafların da çok az olması. Bu masraflar genellikle Avrupa ülkelerindeki benzer işlemlere göre belirgin biçimde düşük. Ek masraflar çoğu zaman konut fiyatının %5–7'sini geçmez. Bunlar şunlar:

• Tapu harcı: işlem bedelinin %4'ü, ancak emlak vergi değerinden düşük olamaz; kanuna göre alıcı ve satıcı arasında eşit bölünür.
• Resmî ücretler: 2026'da yabancı alıcı için 20.870 TL (yaklaşık 378 euro) döner sermaye ücreti, buna yeminli tercümanın ücreti eklenir.
• Noter onaylı vekâletname: yaklaşık 100–150 euro.
• Emlak danışmanlığı hizmeti. Tek bir tarife yok, ücret kişiye göre belirlenir. Yekta Homes'ta alıcılar alımın tamamında tamamen ücretsiz destek alır.
• İskânın alınması: konuta göre 300 ile 1.000 euro arası. Bu, yeni konut alanlar için geçerli.
• DASK sigortası: teminata ve konuta göre yılda 500 ile 3.000 TL arası (yaklaşık 9–54 euro). Doğal afet ve deprem sigortası olan DASK, tüm malikler için zorunlu.
• Aboneliklerin bağlanması: 200–300 euro. Aboneliklerin yeni malike devri %30–50 daha ucuz.
• Değerleme raporu: alıcı öder, tutar şirkete göre değişir.

Euro tutarları Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının 6 Ekim 2026 kuruyla hesaplandı: 1 euro = 55,19 TL. Alıcılar için pratik önerilerimiz bütçenizi planlamanıza ve sık yapılan hatalardan kaçınmanıza yardımcı olur.

“Alıcılar çoğu zaman kaporayı ödemek için acele ediyor, dairenin amaçlarına uyup uymadığını ise ancak sonra öğreniyor: ikamet izni, vatandaşlık ya da kira geliri. Önce amacınızı belirlemenizi öneriyoruz: asgari fiyatı, bölgeyi ve mülkiyet şeklini o belirler” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Sıkça sorulan sorular

Bir yabancı Türkiye'de daire alabilir mi?

Evet. Çoğu ülkenin vatandaşı, arazi büyüklüğü ve askerî bölgelerle ilgili kısıtlamalar dışında Türk vatandaşlarıyla aynı koşullarda konut alabiliyor.

Alım ikamet izni sağlar mı?

Evet, konutun tapu değeri 200.000 USD ve üzeriyse ve konut, yabancıların ikamet kaydına açık bir mahalledeyse.

Tapu işlemleri ne kadara mal olur?

Genellikle fiyatın üzerine %5–7: alıcı ve satıcının paylaştığı %4 harç, 20.870 TL döner sermaye ücreti, sigorta, değerleme ve tercüman.

Satıcı vazgeçerse kaporaya ne olur?

Türk Borçlar Kanunu'na göre, sözleşmede aksi öngörülmedikçe satıcı kaporanın iki katını geri öder.

Sonuç

Çoğu ülkenin vatandaşı Türkiye'de mülk sahibi olabilir. Gereken tek şey istek ve uygun bir bütçe. Yekta Homes uzmanları konut seçmenize ve tüm alım prosedürünü doğru şekilde tamamlamanıza her zaman yardımcı olmaya hazır. Türkiye'de iyi koşullarla ve doğru şekilde ev almak hakkında daha fazla bilgi için bizi +90 533 782 0000 numaralı telefondan arayın. Size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.