Türkiye'de Gayrimenkul Almak İçin Hangi Belgeler Gerekiyor?

Türk mevzuatı (7 Ocak 2006 tarihli 5444 sayılı Kanun), yabancı uyruklu kişilerin ve ticaret şirketlerinin bazı kısıtlamalarla Türkiye'de gayrimenkul edinmesine izin veriyor. Bugün alım şartlarını, 2012 tarihli 6302 sayılı Kanun'la değiştirilmiş hâliyle 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi belirliyor: 183 ülkenin vatandaşları gayrimenkul alabiliyor, tüm kısıtlamaları da tapu müdürlüğü kendisi kontrol ediyor.

Gerçek kişiler için belgeler:

1. En az 6 ay geçerliliği olan pasaport.

2. Kendi ülkenizin kimlik kartı. Türkiye'deki işlem için gerekli değil: tapu müdürlüğü yalnızca pasaportunuzu istiyor.

3. 3,4 × 3,5 cm boyutunda 4 renkli fotoğraf (kesin sayıyı ve ölçüyü tapu müdürlüğü randevu alırken bildirir).

4. Yerel vergi dairesinden alınan vergi numarası.

5. SPK lisanslı bir şirketten değerleme raporu: yabancılar için zorunlu, 3 ay geçerli.

6. Tamamlanmış bir konut için DASK poliçesi.

7. Tapu harcının (fiyatın %4'ü, kanuna göre satıcıyla eşit bölünür) ve döner sermaye ücretinin (2026'da 20.870 TL) ödendiğini gösteren makbuzlar.

8. İşlemi bir temsilci yürütüyorsa apostilli ve tercümeli vekâletname.

Alıcı Türkçe bilmiyorsa işleme yeminli tercüman katılır.

Tüzel kişiler için belgeler:

1. Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin sunması gerekenler:

• taşınmaz edinme hakkını gösteren Bakanlar Kurulu izni; bugün bu tür bir alımı, askerî ve güvenlik bölgelerini kontrol ettikten sonra valilik onaylıyor;
• yetkili kişilerin imza sirküleri;
• alıcıyı yetkili bir kişi temsil ediyorsa vekâletname.

2. Türkiye dışında kurulmuş yabancı şirketlerin taşınmaz edinme haklarını gösteren belgeleri sunması gerekir. Uygulamada bu şirketler Türkiye'de ancak özel kanunlarda açıkça öngörülen hâllerde mülk alabiliyor, bu yüzden yatırımcılar genellikle Türkiye'de şirket kuruyor.

İçindekiler:

• ADIM ADIM SATIN ALMA SÜRECİ
• Her belge nereden alınır
• Kimlerin ek belgeye ihtiyacı olacak?
• Sıkça sorulan sorular

ADIM ADIM SATIN ALMA SÜRECİ

1. Satış sözleşmesinin imzalanması.

2. Vergi numarasının alınması.

3. Banka hesabı açılması.

4. Kredi için belgelerin sunulması (sözleşme şartlarına göre). Mülk seçiminden tescile kadar tüm süreci Türkiye'de gayrimenkul satın alma süreci hakkındaki yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

5. Askerî makamdan ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden mülk edinme izni (Mayıs 2011'den önce İzmir askerî makamınca kontrol edilip onaylanmış mülkler için tekrar kontrol gerekmiyor). Bugün alıcının ayrıca izin alması gerekmiyor: tapu müdürlüğü, işlem için randevu alındığında askerî ve güvenlik bölgelerini kendisi kontrol ediyor. Ancak işlemden önce lisanslı bir değerleme şirketinden değerleme raporu almanız gerekiyor: rapor olmadan tapu müdürlüğü bir yabancının alımını tescil etmez.

6. Tapunun (mülkiyet belgesi) verilmesi ve sigorta; bu ancak mülkün bedeli tamamen ödendiğinde yapılır. Tapu müdürlüğündeki işlemin kendisi tek bir ziyarette tamamlanıyor. Tapunun teslim alınmasının nasıl işlediğini ve bu belgenin nasıl okunduğunu ayrıca anlattık.

7. İskân, yani Türkiye'de binanın kullanıma uygunluğunu gösteren belge. Türkiye'de gayrimenkul alırken iskân da tapu (mülkiyet belgesi) kadar önemli bir belge. Özellikle inşaat aşamasında alımlarda Türkiye'de iskânı olmayan bir mülk de alınabilir, ancak satış sözleşmesinde iskânın bulunmadığı, yaklaşık ne zaman alınacağı ve bu süre aşılırsa müteahhidin sorumluluğu yazılmalı. Bankaların genellikle yalnızca iskânı olan binalar için konut kredisi verdiğini unutmayın.

8. Su ve elektrik aboneliklerinin yapılması.

Müşterinin talebi üzerine:

9. İkamet izni alınması.

Türkiye'de ikamet izni 1 yıllığına verilir ve geçerlilik süresi boyunca sınırsız giriş-çıkış hakkı tanır. Bugün kısa dönem ikamet izni 2 yıla kadar veriliyor; mülke dayalı ikamet izni ise yalnızca tapu bedeli 200.000 USD ve üzeri olan, yabancıların ikamet iznine açık bir mahalledeki konut için alınabiliyor. 11 Nisan 2014'te yürürlüğe giren yeni yabancılar kanununun kabulüyle, mülk sahiplerinin ikamet izni alma süreci değişti. İkamet izni plastik bir karttır ve belgelerin sunulmasından itibaren 90 gün içinde teslim edilir. Kartın kendisi 2026'da 964 TL.

10. Sigorta.

Sağlık sigortası ikamet izninin ön şartı ve Türkiye'de bulunduğunuz süre boyunca güvenilir bir güvence. Devlet ve özel sigorta şirketleri geniş bir ürün yelpazesi sunuyor, aralarından maliyet ve koşullar bakımından size en uygun olanı seçebilirsiniz. 18 yaşından küçük ve 65 yaşından büyük yabancılar, kısa dönem ikamet izni başvurusunda zorunlu sigortadan muaf; seyahat sigortası ikamet izni için kabul edilmiyor.

İkamet izni için sağlık sigortası şunları kapsar:

• yatarak tedavi;
• ayakta tedavi;
• ilaçlar;
• tıbbi malzemeler.

11. Vasiyetname düzenlenmesi. Vasiyetnameyi Türk noterinde düzenlemek en iyisi: Türkiye'deki mülke Türk miras hukuku uygulanıyor.

Her belge nereden alınır

“En sık gecikme, banka hesabı açarken ve değerleme raporunda yaşanıyor. Bunlarla sözleşmeyi imzalar imzalamaz ilgilenmenizi öneriyoruz: vergi numarası bir günde çıkıyor, ama banka ve değerleme uzmanı bir hafta ya da daha uzun sürebiliyor” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Kimlerin ek belgeye ihtiyacı olacak?

• Uzaktan alım yapanların. Türk konsolosluğunda düzenlenmiş ya da noterden alınmış, apostilli ve tercümeli bir vekâletname gerekiyor.
• Vatandaşlık için alanların. Bankadan döviz alım belgesi ve tapu müdürlüğünden uygunluk belgesi gerekecek; mülk 3 yıl satılamaz.
• Şirket üzerinden alanların. Kuruluş belgeleri, müdürlerin imzaları ve valilik onayı gerekecek.

Bu durumların her biri önceden görülebiliyor; belgeler, işlem tarihini geciktirmemek için kapora ödenmeden önce hazırlanıyor.

Sıkça sorulan sorular

Yabancının Türkiye'de daire alması için hangi belgeler gerekir?

Pasaport, Türk vergi numarası, fotoğraflar, değerleme raporu ve tamamlanmış bir konut için DASK poliçesi. Alıcı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman gerekiyor.

Askerî izin gerekiyor mu?

Hayır. Askerî ve güvenlik bölgelerini tapu müdürlüğü kendisi kontrol ediyor.

Mülk almak için ikamet izni gerekir mi?

Hayır. Türkiye'de yaşamayı planlıyorsanız ikamet iznine alımdan sonra başvurulur; mülke dayalı ikamet izni ise yalnızca değeri 200.000 USD ve üzeri olan konut için verilir.

Tapu işlemlerinin maliyeti ne kadar?

Tapu harcı fiyatın %4'ü (kanuna göre satıcıyla eşit bölünür), döner sermaye ücreti 2026'da 20.870 TL; bunlara değerleme raporu, DASK sigortası ve tercüman ekleniyor.