Yabancılar Türkiye'de Gayrimenkul Alırken Hangi Yasal Kısıtlamalara Tabi?

Yabancı uyruklu kişiler Türkiye'de beğendikleri gayrimenkulü serbestçe satın alıp yasal olarak maliki olabiliyor, ancak bazı kısıtlamalar yine de var. Her ülke için sermaye girişi ne kadar önemliyse kültürel mirasını koruma yükümlülüğü de o kadar önemli. Bu yüzden Türkiye Cumhuriyeti kanunlarıyla belirlenen bazı sınırlar bulunuyor. Türkiye 81 ile, iller de ilçelere ayrılıyor ve her ilçede özel mülkiyetteki arazinin en fazla %10'u yabancılara (gerçek ya da tüzel kişi fark etmez) ait olabiliyor. Bazı ülkelerin vatandaşları için belirli kıyı ve sınır illerinde kısıtlamalar geçerli; bu nedenle somut bir parselin durumu işlemden önce kontrol edilir.

Buradaki temel düzenleme 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi. 183 ülkenin vatandaşları Türkiye'de gayrimenkul alabiliyor ve kural olarak bir yabancının tatil beldesinde ev almasının önünde hiçbir engel yok: tapu müdürlüğü, işlemi tescil etmeden önce bütün kısıtlamaları kendisi kontrol ediyor.

Gayrimenkul almak, bu güzel ve güneşli ülkede zahmetsizce ikamet izni edinmek için de büyük bir fırsat. Yalnız mülke dayalı ikamet izni, tapudaki bedeli 200.000 USD ve üzeri olan, tapuda konut olarak kayıtlı bir mülk için veriliyor; dairenin de yabancıların ikamet iznine açık bir mahallede bulunması gerekiyor. Yabancılar Antalya, Alanya, Didim, Kuşadası, Datça, Bodrum, Mahmutlar, Muğla, İstanbul, Fethiye gibi yabancılara satışın yasak olmadığı şehirlerde konut kredisi bile kullanabiliyor. Krediler yalnızca Türk lirası cinsinden veriliyor.

Türk hukukuna göre yabancı tüzel kişiler arasında gayrimenkul edinme hakkı yalnızca ticaret şirketlerine tanınmış. Vakıflar, dernekler, birlikler ve devlet kurumları mülk alamıyor. Üstelik yurt dışında kurulmuş yabancı bir ticaret şirketi bile Türkiye'de ancak özel kanunlarda açıkça öngörülen hâllerde gayrimenkul edinebiliyor. Uygulamada yabancı yatırımcılar Türkiye'de yabancı sermayeli bir şirket kuruyor: mülkü faaliyetleri için bu şirket alıyor, işlemi de valilik onaylıyor.

İçindekiler:

• 2026'da hangi kısıtlamalar geçerli
• İşlemde yabancı alıcı için neler zorunlu
• Kısıtlamalar kimleri etkileyebilir
• Sıkça sorulan sorular

2026'da hangi kısıtlamalar geçerli

İşlemde yabancı alıcı için neler zorunlu

Kısıtlamaların dışında, Türk alıcıların karşılaşmadığı ama yabancılar için zorunlu olan birkaç adım var:

• Değerleme raporu: SPK lisanslı bir şirketten alınır, yabancılar için zorunludur ve 3 ay geçerlidir.
• Yeminli tercüman: alıcı Türkçe bilmiyorsa tapu müdürlüğündeki işleme tercüman da katılır.
• Vergi numarası: işlemden önce alınır; bu numara olmadan ne hesap açabilir ne de harçları ödeyebilirsiniz.

Masraflar ise bütün alıcılar için aynı: %4 tapu harcı (kanuna göre satıcıyla eşit olarak %2'şer bölünür), 2026'da 20.870 TL döner sermaye ücreti ve yılda 500–3.000 TL tutan DASK deprem sigortası.

“Alıcılar çoğu zaman bir yasağa takılmaktan korkuyor. Oysa tatil bölgelerindeki daireler yabancılara açık, tüm kontrolleri de tapu müdürlüğü kendisi yapıyor. Asıl önceden düşünülmesi gereken başka bir şey: bu daire üzerinden ikamet izni alacak mısınız ve mahalle ikamet iznine açık mı?” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Kısıtlamalar kimleri etkileyebilir

• Arsayı “ileride değerlendirmek için” almak isteyenleri. 2 yıl içinde proje sunulmazsa arsa zorla satışa çıkarılabilir.
• İkamet iznine kapalı bir mahallede, ikamet izni için daire alanları. Satış gerçekleşir, ama bu daireye dayanarak ikamet izni verilmez.
• Yurt dışında kayıtlı bir şirket üzerinden almak isteyenleri. Bunun için genellikle Türkiye'de kurulmuş bir şirket gerekir.

Bu kısıtlamaların hepsi önceden görülebiliyor. Mahallenin ve arsanın durumu kapora ödenmeden önce kontrol ediliyor, ticari amaçlar için de Türkiye'de şirket kuruluyor.

Sıkça sorulan sorular

Yabancılar Türkiye'de daire alabilir mi?

Evet. 183 ülkenin vatandaşları gayrimenkul alabiliyor; kısıtlamalar daha çok askerî bölgeler, alan sınırları ve belirli illerle ilgili.

Bir yabancı ne kadar gayrimenkul alabilir?

Ülke genelinde en fazla 30 hektar. Daire alırken bu sınırın pratikte hiçbir önemi yok.

Yabancılar nerelerde gayrimenkul alamaz?

Askerî yasak ve güvenlik bölgelerinde, ayrıca yabancıların özel arazinin %10'una zaten sahip olduğu ilçelerde. Bazı ülkelerin vatandaşları için belirli illerde kısıtlamalar da var.

Satın alınan her daireyle ikamet izni alınabilir mi?

Hayır. Dairenin tapuda konut olarak kayıtlı olması, tapu bedelinin 200.000 USD ve üzerinde olması ve ikamete açık bir mahallede bulunması gerekiyor.

Mülk seçiminden tapuya kadar bir yabancının Türkiye'de gayrimenkulü nasıl satın aldığını ayrı bir yazıda adım adım anlattık.