Tapuya Hissedar Eklenebilir mi, Süreç Nasıl İşliyor?

Bu durum iki şekilde gelişebilir. İkisine de bakalım.

1. Tapu, konut alımında satış sözleşmesi imzalandıktan sonra düzenlenir. Tapunun ne olduğunu ve hangi bilgileri içerdiğini ayrı bir yazıda anlatıyoruz. Bu aşamada mülkün kaç kişi adına tescil edileceğine karar vermeniz gerekir. Türk hukukuna göre tapuda birden fazla malik yer alabilir. Hissedarlar şunlar olabilir:

• akrabalar ya da birbiriyle hiçbir bağı olmayan kişiler;
• gerçek ya da tüzel kişiler;
• yetişkinler ya da çocuklar.

Kaç malik olacağına ve payların eşit mi yoksa farklı mı bölüneceğine alıcılar kendileri karar verir. Ardından her hissedar kendi payı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir: satabilir, bağışlayabilir ya da mirasla bırakabilir. Paylı mülkiyette diğer hissedarların onayı gerekmez, ancak pay üçüncü bir kişiye satılırsa onların önalım hakkı vardır. Herkesin onayı yalnızca elbirliği mülkiyetinde gerekir; örneğin mirasçılar arasında, tereke paylaşılmadan önce. Yabancılar için mülkün miras yoluyla intikalinin nasıl işlediğini ayrı bir yazıda anlatıyoruz. Satış sözleşmesinde adı geçen malikler, belge düzenlenip imzalanırken bizzat hazır bulunmalı ya da bir temsilciye vekâlet vermelidir.

2. Şimdi diğer duruma bakalım. Örneğin tapu tek bir kişi adına düzenlenmiş, sonradan bir ya da birkaç malik eklemek gerekmiş. Bu durumda yeni bir satış sözleşmesi yapılması ve tüm malikleri gösteren yeni bir tapu düzenlenmesi gerekir. İkinci yasal yol ise payı bağışlamaktır (hibe): bu durumda yeni hissedar sözleşme bedeli ödemek yerine veraset ve intikal vergisi öder (ayrıntılar aşağıda).

Her satış sözleşmesinde tapu müdürlüğü ücretlerini ve mülkün ya da payın değerinin %4'ü olan tapu harcını ödemeniz gerekir. Kanuna göre harç eşit bölünür: payı satan %2, alan %2 öder. Hesaplamada esas alınan değer mülkün emlak vergi değerinden düşük olamaz, yabancıyla yapılan işlemlerde ise zorunlu değerleme raporuyla belirlenir. Bunun dışında tapu müdürlüğü yabancı alıcıdan 2026'da 20.870 TL döner sermaye ücreti alır.

Harç nasıl hesaplanır?

Hesaplama mülkün değerine göre yapılır.

Örneğin değer 6.000.000 TL olsun (Merkez Bankasının 6 Ekim 2026 kuruyla, 1 euro = 55,19 TL, yaklaşık 108.700 euro; bu, Alanya'daki ortalama daire fiyatına yakın).

Değer, tapuda yer alacak kişi sayısına bölünür.

Tapuda satış sözleşmesini imzalayan malik dahil 5 kişinin, yani bir malik ve 4 hissedarın yer alacağını varsayalım.

O hâlde: 6.000.000 TL / 5 = 1.200.000 TL

Sonuç, malik hariç hissedar sayısıyla çarpılır.

Bizim örneğimizde bu sayı 4.

Harç: 1.200.000 × 4 = 4.800.000 × %4 = 192.000 TL (yaklaşık 3.479 euro)

İmzalanmış satış sözleşmesinin yanı sıra tapu için şu belgeler gerekir:

• vergi kimlik numarası;
• pasaport fotokopileri;
• malik hazır bulunamıyorsa, onu temsil eden kişi için vekâletname;
• reşit olmayan bir çocuk eklenecekse apostilli doğum belgesi ve anne babanın ikisinin de imzaladığı muvafakatname;
• yabancılarla yapılan işlemlerde zorunlu olan, lisanslı bir şirketten alınmış değerleme raporu;
• zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK).

Tüm belgeler Türkçeye çevrilmeli ve noterden onaylanmalıdır. Yabancı alıcı ya da hissedar Türkçe bilmiyorsa, tapu müdürlüğündeki imza sırasında yeminli tercüman bulunması gerekir.

İçindekiler:

• Hisse satışı mı, bağışı mı: hangisi daha avantajlı?
• Tapuda ortak tescil kimlere uygun değil?
• Sıkça sorulan sorular

Hisse satışı mı, bağışı mı: hangisi daha avantajlı?

Hissedar eklemenin iki yolu var ve maliyetleri farklı. Örnek: 6.000.000 TL değerindeki bir dairenin sahibi, yarısını, yani 3.000.000 TL'lik payı eşine devrediyor.

Bu intikal vergisi oranları 2026'da geçerli. Beyanname devirden itibaren bir ay içinde verilir, vergi 3 yılda 6 eşit taksitte ödenebilir. Vergi ödenmeden tapu devri yapılamaz.

“Hissedar çoğu zaman alım sırasında ekleniyor: bu, payı sonradan devretmekten daha ucuz ve daha kolay. Aile hâlâ daire seçiyorsa, dairenin kimin adına ve hangi paylarla tescil edileceğine önceden karar vermelerini öneriyoruz” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Tapuda ortak tescil kimlere uygun değil?

• Aralarında sözleşme olmayan, akraba olmayan kişiler. Her biri kendi payını satabilir, anlaşmazlık çıkarsa mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi zaman alır. Kullanım ve satışla ilgili bir sözleşmeyi önceden imzalamak daha iyi.
• Daire yakında satılacaksa, aralarında çocuk bulunan hissedarlar. Reşit olmayan birinin payı ancak mahkeme izniyle satılabilir.
• Vatandaşlık için alınan konut. 3 yıl satılamaz ve bu süre içinde her türlü devir bir avukatla konuşularak yapılmalı.

Bu durumların her biri önceden öngörülebilir. Bu yüzden tapuda kimlerin yer alacağını sözleşmeyi imzalamadan önce konuşmak en doğrusu.

Sıkça sorulan sorular

Alımdan sonra tapuya hissedar eklenebilir mi?

Evet, pay satışı ya da bağışı yoluyla. Tapu müdürlüğünde tüm malikleri gösteren yeni bir tapu düzenlenir.

Payımı satmak için diğer hissedarların onayı gerekir mi?

Paylı mülkiyette gerekmez, ancak onların bu payı satın almada önalım hakkı vardır.

Pay devri ne kadara mal olur?

Satışta payın değerinin %4'ü, her iki taraftan %2. Bağışta 2026 oranlarıyla intikal vergisi; eş ve çocuklar için oranlar yarıya iner.

Tapuya çocuk yazılabilir mi?

Evet. Apostilli doğum belgesi ve anne babanın ikisinin de muvafakati gerekir. İleride çocuğun payı ancak mahkeme izniyle satılabilir.