Türkiye'de Yabancılar İçin Miras Süreci Nasıl İşler?

Türkiye'de mülk sahibi olan bir yabancı, ülkede yaşamanın yanı sıra mülkünü kiraya verebilir, teminat olarak gösterebilir, bağışlayabilir ve vasiyet edebilir. Ancak küçük bir ayrıntı var: Türkiye'de vasiyetnamesi olmayan yabancıların mirası, vatandaşı oldukları ülkenin hukukuna göre intikal eder. Bu kural taşınmazlar için geçerli değil: 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'un 20. maddesine göre Türkiye'deki taşınmazlara her zaman Türk hukuku uygulanır. Hesaplardaki para ve eşyalar gibi terekenin geri kalanına ise vatandaşlık ülkesinin hukuku uygulanır.

İçindekiler:

• Vasiyetnameyle mülkün mirası
• Taşınmaz mirasına ilişkin kanunlar
• Türkiye'de konut mirası hakkında her şey
• 2026'da veraset vergisi
• Tapunun mirasçıya devri için gereken belgeler
• Vasiyetname yoksa işi kimler için zorlaşır?
• Sıkça sorulan sorular

Vasiyetnameyle mülkün mirası

Ne yapmalı? Tapuyu aldıktan hemen sonra Türk noterinde onaylı bir vasiyetname düzenlemek en doğrusu. Yabancıların kendi ülkelerinde düzenlediği vasiyetname Türkiye'de de geçerli, ama yerel bir notere gitmek formalitelerden kurtarıyor, miras sürecini kolaylaştırıyor ve epey zaman ve emek kazandırıyor. Yabancı bir vasiyetnamenin Türkiye'de kullanılabilmesi için apostil şerhi taşıması ve yeminli tercüman tarafından çevrilmesi gerekiyor.

Vasiyetname için gerekenler:

• mal sahibinin pasaportu (aslı ve noter onaylı tercümesi);
• mirasçının pasaportu (fotokopisi);
• mal sahibinin vergi numarası;
• mal sahibinin 3 fotoğrafı;
• 2 tanık.

Mal sahibi Türkçe bilmiyorsa noterde yeminli tercüman bulunması şart. Saklı payı da unutmayın: Türk Medeni Kanunu'na göre çocuklar ve eş, vasiyetnameye rağmen terekeden kendi paylarını alır, bu yüzden her şeyi yabancı birine bırakmak mümkün değil.

Böylece yabancı uyruklu birinin başına bir şey gelirse, sahip olduğu tüm mülk mirasçılarına geçer. Eski usulde mirasçıların kendi ülkelerinden aldıkları ve Türk konsolosluğunda onaylattıkları bir mahkeme yazısını sunması gerekiyordu; ardından mahkeme karar veriyor ve mülkü onların adına devrediyordu. Bugün Türkiye'deki mülk için genellikle, mülkün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi almak daha kolay: ölen kişi ya da mirasçılardan biri yabancıysa bu belgeyi noter vermiyor, yabancı bir mahkeme kararının ise Türkiye'de ayrıca tanınması gerekiyor. Önemli olan, belgeleri zamanında sunmak. Olağan süre 4 aya kadar; mirasçı başka bir ülkede yaşıyorsa altı aya uzuyor. Bu süre veraset vergisi beyannamesi için geçerli: ölüm Türkiye'de gerçekleşmiş ve mirasçı Türkiye'de yaşıyorsa 4 ay, ikisinden biri yurt dışındaysa 6 ay, hem ölüm hem de mirasçı yurt dışında, farklı ülkelerdeyse 8 ay. Tüm mülklerin, kadastro değerinin %1'i ile %10'u arasında değişen veraset ve intikal vergisine tabi olduğunu unutmayın.

Taşınmaz mirasına ilişkin kanunlar

Geçmişte yabancıların taşınmaz mirasına ilişkin temel esaslar, 29 Mayıs 1940 tarihli ve 2/13394 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'nda yer alıyordu. Kararın ana fikri, Türkiye'deki yabancıların, Türk vatandaşlarının diğer ülkelerde tabi olduğu kurallara tabi olmasıydı. “Karşılıklılık ilkesi” 2012'ye kadar bu şekilde korundu ve uygulandı. Bugün temel kurallar farklı: 5718 sayılı Kanun'un 20. maddesi (hangi hukukun uygulanacağı), Türk Medeni Kanunu (kimin, hangi paylarla mirasçı olacağı) ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi. 2012'den beri mülk alımında karşılıklılık şartı aranmıyor. Yabancı bir mirasçı askerî bölgede ya da yabancılar için belirlenen sınırların dışında kalan bir mülkü miras alırsa, mülkün satılması gerekecek.

Türkiye'de konut mirası hakkında her şey

Türkiye'de yabancılar için mirasın en önemli yönleri şunlar:

• 2012'ye kadar karşılıklılık ilkesi geçerliydi: Türkiye'deki yabancı, bir Türk vatandaşının o yabancının ülkesinde sahip olduğu haklarla aynı haklara sahipti. Bugün karşılıklılık şartı aranmıyor.
• Yabancı uyruklu biri için vasiyetname büyük ölçüde tavsiye edilir, ama mirasçılar mülkü vasiyetname olmadan da alabilir.
• Yasal mirasçı bulunamazsa ve kimse hakkını talep etmezse mülk devlete geçer.
• Birinci derece mirasçılar eş ve çocuklardır. Çocuk varsa eş terekenin %25'ini alabilir, çocuklar da kalan %75'i eşit olarak paylaşır. Çocuk yoksa mülk, ölenin eşi ile anne ve babası arasında yarı yarıya bölünür. Eş, anne-baba ve çocuk yoksa tereke kardeşlere eşit paylarla kalır.
• Mirası talep etmek için mirasçının tapu müdürlüğüne başvurması ve önceki malikin ölümünü gösteren belgeleri, mülkiyet belgesini ve mahkeme kararını sunması gerekir. Mahkeme kararı, mülkün bulunduğu yerdeki mahkemeden alınır. Bunun için mirasın hukuka uygunluğunu kanıtlayan belgeleri sunmanız gerekir. Ardından tapu müdürlüğü mirasçıları sicile işler; tapu kaydında neyin değiştiğini ve bu kaydın nasıl okunduğunu ayrıca anlattık. Mirasla intikalin kendisi %4 tapu harcına tabi değil, yalnızca döner sermaye ücreti ödeniyor; mirasçılar mülkü daha sonra aralarında paylaşırsa harç doğuyor.
• Her mirasçı, payların dağıtımında haklarının ihlal edildiğini düşünürse mahkemeye başvurabilir.
• Mirasçılar mülkün kadastro değerinin %1'i ile %10'u arasında tek seferlik bir vergi öder. Mirasçılar mülkle birlikte ölenin borçlarını da devralır. Vergi taksitle de ödenebilir: 3 yılda 6 taksit. Vergi ödenmeden tapu müdürlüğü mülkü mirasçıya devretmez.
• Mirası, ölüm haberinin alınmasından itibaren 3 ay içinde reddetmek mümkün.
• Türkiye'de miras süreci 2–3 ay sürüyor.

2026'da veraset vergisi

Oran, her mirasçının aldığı tutara göre değişiyor:

Her çocuk ve eş için 2.907.136 TL vergiden istisna; çocuk yoksa eş için istisna tutarı 5.817.845 TL. Hesaplamada mülk vergi değeri üzerinden değerlendiriliyor.

Örnek. Vergi değeri 6 milyon TL olan bir daire iki çocuğa eşit paylarla kalıyor. Her pay 3 milyon TL; 2.907.136 TL düşüldükten sonra kalan 92.864 TL %1 oranında vergilendiriliyor, yani her biri yaklaşık 929 TL ödüyor.

Tapunun mirasçıya devri için gereken belgeler

• Türk mahkemesinden alınmış mirasçılık belgesi;
• ölüm yurt dışında gerçekleştiyse apostilli ve tercümeli ölüm belgesi;
• mirasçıların pasaportları ve Türk vergi numaraları;
• veraset vergisinin ödendiğini gösteren vergi dairesi yazısı (ilişik kesme yazısı);
• emlak vergisi borcu olmadığına dair yazı;
• fotoğraflar ve tamamlanmış bir konut için DASK poliçesi.

Mirasçı Türkçe bilmiyorsa tapu müdürlüğünde yeminli tercüman gerekiyor; bizzat gelemiyorsa vekâletname.

“Daire sahiplerine, alımdan hemen sonra Türk noterinde vasiyetname düzenlemelerini ve tapuyla belgelerin nerede durduğunu ailelerine söylemelerini öneriyoruz. Böylece mirasçılar iki ülkede evrak toplamak zorunda kalmaz” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Vasiyetname yoksa işi kimler için zorlaşır?

• Farklı evliliklerden çocukları olan aileler. Paylar kanuna göre dağıtılır, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkları da mahkeme çözer.
• Daireyi yasal mirasçıları dışında birine bırakmak isteyenler, örneğin bir arkadaşa ya da çocuklarından yalnızca birine. Vasiyetname olmadan bu mümkün değil, saklı paylar da yine geçerli olur.
• Mirasçıları farklı ülkelerde yaşayanlar. Birkaç ülkeden gelen belgelere apostil ve tercüme gerekecek, beyanname süreleri de herkes için farklı olacak.

Bu durumların her biri önceden çözülebilir: Türk noterinde düzenlenmiş bir vasiyetname ve mirasçılardan birine verilmiş vekâletnamelerle.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye'deki mülkün mirası hangi hukuka tabi?

Mal sahibi yabancı olsa bile Türk hukukuna (5718 sayılı Kanun'un 20. maddesi). Terekenin geri kalanı vatandaşlık ülkesinin hukukuna göre intikal eder.

Mirasçılık belgesi nereden alınır?

Mülkün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden. İşin içinde bir yabancı varsa bu belgeyi noter vermez.

2026'da mirasçılar ne kadar vergi öder?

Artan oranlı tarifeyle %1 ile %10 arası; her çocuk ve eş için 2.907.136 TL vergiden istisna.

Beyanname verme süresi ne kadar?

Ölüm Türkiye'de gerçekleşmiş ve mirasçı orada yaşıyorsa 4 ay; ikisinden biri yurt dışındaysa 6 ya da 8 ay.

Mirası reddetmek mümkün mü?

Evet, mirasçının ölümü öğrenmesinden itibaren 3 ay içinde. Bu durumda ölenin borçlarından da sorumlu olmaz.