Türkiye'de Gayrimenkulden Kira Geliri Nasıl Elde Edilir

Türkiye'de 2017'den itibaren yürürlükte olan bir kanun, gerçek kişilerin dairelerini kısa süreli kiraya vermesini fiilen yasaklıyordu. Bu kanun, Türkiye'de mülk almış yabancıları gelir elde etmenin yollarından birinden neredeyse tamamen mahrum bıraktı. 1 Ocak 2024'te yerini 7464 sayılı Kanun aldı: artık özel mülk sahipleri de evlerini kısa süreli kiraya verebiliyor, ama yalnızca Kültür ve Turizm Bakanlığından izin alarak. Her hâlükârda Türkiye'deki bir ev yasal gelir getirebilir. Bunu yürürlükteki mevzuata uygun şekilde nasıl yapacağınızı aşağıda anlatıyoruz.

İçindekiler:

• Türkiye'de mülkü kiraya vermek: koşullar
• Yabancı olarak mülkü kiraya vermek: seçenekler
• Türkiye'de uzun süreli kiralama
• Hangi kiralama biçimi kime uymaz
• Sıkça sorulan sorular
• Türkiye'de daire kiralayarak kazanmanıza yardımcı oluyoruz

Türkiye'de mülkü kiraya vermek: koşullar

Kiralık konutlarla ilgili Türk mevzuatında 2017'de değişikliğe gidildi. Değişiklikler oldukça köklüydü ve birçok yabancı ev sahibinin çıkarlarını etkiledi. Yeni kanuna göre gerçek kişilerin daireleri turistlere kısa süreli kiraya vermesi yasaklandı. Bu hak yalnızca uygun lisansa sahip tüzel kişilere tanındı, o da şu koşulları sağlamaları hâlinde:

• Tamamı kiraya verilen bir binayı ya da binanın bir bölümünü işletmeleri. Kanepe ve açılır yataklar sayılmadan en az 30 yatak sunmaları gerekiyor. Bu şart, lisans almak isteyen şirketin elinde tek tek dairelerden oluşan bir portföy değil, bir apart otel bulunması gerektiği anlamına geliyor.
• Binada otel altyapısı bulunmalı: yangın merdiveni, güvenlik görevlisi, kamera sistemi vb.
• İşletme polise kayıt yaptırmalı ve misafirlerini bildirmeli. İşletmeci, bebekler dahil tüm misafirlerin bilgilerini her gün polise iletmek zorunda.

Yasağın çiğnenmesi cezalandırılıyordu. Evini yasa dışı yollarla kiraya verenlere 10.000 TL para cezası kesiliyordu. Ceza ödenmezse ihlali yapan kişi sınır dışı edilebilir. İkinci ihlalde ceza daha da ağırlaşır ve mülk mühürlenir. Mal sahibi kanunu üçüncü kez çiğnerse cezai sorumluluk ve hapis cezası gündeme gelir.

Şunu iyi bilmek gerekiyor: ihlal tespit edildiğinde ceza daireyi kiraya veren aracıya değil, doğrudan mal sahibine kesilir. Üstelik mal sahibi dairesinin yasa dışı kiralandığından haberdar bile olmayabilir. Bu da onu sorumluluktan kurtarmaz.

Lisansı olan bir şirket misafirlerini zamanında polise bildirmezse, bildirilmeyen her misafir için 5.000 TL ceza öder. Bu ya da başka ihlaller sistematik hâle gelirse şirket lisansını kaybedebilir.

2024'ten bu yana ne değişti: 7464 sayılı Kanun

1 Ocak 2024'ten beri konutların kısa süreli kiralanması 7464 sayılı Kanun'la düzenleniyor. Başlıca kurallar şöyle:

• Kapsam. Kanun, bir konut tek bir sözleşmeyle turistlere 100 gün ya da daha kısa süre için kiralandığında uygulanıyor. 100 günü aşan kiralamalar kapsam dışında kalıyor ve olağan bir kira sözleşmesiyle yapılıyor.
• İzin. Kültür ve Turizm Bakanlığı veriyor; ilk sözleşme imzalanmadan önce alınması gerekiyor. Artık yalnızca apart oteli olan şirketler değil, özel mülk sahipleri de kısa süreli kiralama yapabiliyor.
• Komşuların onayı. Başvuruya binadaki bütün kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar eklenmeli. Birkaç bloktan oluşan bir sitede onay yalnızca dairenin bulunduğu bloktaki maliklerden isteniyor.
• Rezervasyon platformları. 1 Nisan 2026'dan itibaren her ilanda izin numarasının yer alması zorunlu.

Ceza tutarları her ocak ayında yeniden belirleniyor. Daireleri izinsiz kiraya veren aracılara ayrıca ceza kesiliyor. Euro karşılıkları 6 Ekim 2026 tarihli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası kuruyla hesaplandı: 1 euro = 55,19 TL.

Kiralama işi yapmak için neden lisans gerekiyor?

Bütün sistem oldukça katı ve karmaşık görünüyor, hele de başka ülkelerden alıcı çekmek için her yolu deneyen Türk makamları açısından. Ülke yabancı yatırımcılara kapılarını giderek daha çok açarken, tam da bu yatırımcıların çıkarlarını ciddi biçimde kısıtlayan bir kanun çıkarılıyor. Bugünün dünyasında sebebini anlamak zor değil: terörle mücadele. Türk yetkilileri, suçluların özel kişilerden kiralanan dairelerde kolayca saklanabileceğini düşünüyor. Kanunun öngördüğü sistem bu ihtimali ortadan kaldırıyor. Kısacası yeni kanunun amacı iç güvenliği korumak. Kanun aynı zamanda otellere ve apart otellere yatırım yapıp özel ev sahiplerinin rekabetiyle karşılaşmadan yasal ve yüksek kâr elde edebilecek büyük yatırımcıların da işine yarayacak.

Yabancı olarak mülkü kiraya vermek: seçenekler

Yeni kanun, Türkiye'de uzun zaman önce mülk almış ya da tamamlanmış bir projede ev almayı planlayan yabancıların bu evden para kazanamayacağı anlamına gelmiyor. Bugünkü durumda bir evden yasal yoldan gelir elde etmenin en az iki yolu var: uzun süreli kiraya vermek ya da garantili kira modelinden yararlanmak. 2024'ten itibaren bunlara üçüncüsü eklendi: bakanlık izniyle kısa süreli kiralama. Seçeneklere daha yakından bakalım.

Türkiye'de uzun süreli kiralama

Yeni kanunla birlikte uzun süreli kiralama özel ev sahiplerine açık kalmaya devam ediyor. Yani evlerini bir yıl ya da daha uzun süreliğine yasal olarak kiraya verebiliyorlar. Daire tek bir sözleşmeyle 100 günden uzun süreliğine kiralanıyorsa 7464 sayılı Kanun bunun için izin şartı aramıyor. Bu kural hem daireler hem villalar için geçerli. Yine de yerine getirilmesi gereken bazı şartlar var:

• Kira sözleşmesi noterde onaylanmalı.
• Kiracılar, İçişleri Bakanlığına bağlı Nüfus Müdürlüğünde mülkün adresine kaydedilmeli. Bu ücretsiz ve hızlı bir işlem.

Bu şartları her yabancı mal sahibi yerine getirebilir. Sorunlar daha çok kiracı tarafında çıkıyor. Örneğin Türk vatandaşı olmayan bir kiracıyı kaydettirmek için yabancı kimlik numarası gerekiyor. Bu numara, ülkede altı aydan uzun süredir ikamet izniyle yaşayanlarda bulunuyor. Dolayısıyla yabancı bir mal sahibi evini herhangi bir turiste uzun süreli kiraya veremez. Bir yabancının mülkünü kiraya verip veremeyeceğini ve bunun için hangi belgelerin gerektiğini ayrı bir yazıda anlattık.

Uzun süreli kiralamadan ne kadar kazanılır?

Uzun süreli kiralama iyi bir gelir sağlayabilir. Tutar mülkün özelliklerine bağlı:

• sitenin konumu;
• konutun kalitesi;
• bölgedeki talep düzeyi vb.

Kiralık konuta talebin yüksek olduğu gelişmiş tatil kentlerinden Alanya'da kaliteli bir 1+1 daire 53.000 eurodan başlayan fiyatlarla alınabiliyor (Endeksa'nın Temmuz 2026 verisine göre, Alanya'da metrekare başına ortalama fiyatla hesaplandığında yaklaşık 50 m²'lik bir dairenin bedeli bu). Örneğin Yekta Homes'un ekonomik, business ve lüks segmentte pek çok seçeneği var. Yekta Homes projelerinde fiyatlar 103.000 eurodan başlıyor. En hesaplı seçenek bile havuzlu, barbekü alanlı modern bir sitede, altyapısı gelişmiş ve denize yakın bir mahallede yaşamak demek.

Böyle bir eve talep olur. 2026 ilanlarına bakılırsa ayda 15.000–25.000 TL'ye (yaklaşık 270–450 euro), yani yılda yaklaşık 3.260–5.440 euroya kiraya verilebiliyor; bu da 53.000 euroluk bir dairenin fiyatının yaklaşık %6–10'u (Yekta Homes projelerindeki 103.000 euroluk giriş fiyatından hesaplanırsa %3–5). Bu tutardan alım masraflarını, emlak vergisini, gelir vergisini, yönetim şirketi ücretlerini, onarımları vb. düşmek gerekiyor. Mülkün bakım masraflarını ayrı bir yazıda tek tek ele aldık. Kural olarak “net” getiri yılda yaklaşık %3. Ama çok şey mülkü yöneten şirkete bağlı. Yekta Homes gibi güvenilir bir ortak seçerseniz uzun süreli kiralamadan elde ettiğiniz kârı belirgin şekilde artırabilirsiniz.

Türkiye'de kira gelirinin vergisi

Türkiye'de gerçek kişilerin gelirleri vergiye tabi. Mülkünü kiraya veren kişi bundan gelir elde ettiği için vergi ödemek zorunda; bu vergi de diğer gelir vergileri gibi hesaplanıyor:

Türkiye'de gelir vergisi hesabı

Bu oranlar 2026 için geçerli. Konut kira gelirinin yıllık ilk 58.000 TL'si (yaklaşık 1.051 euro) vergiden muaf. Giderler ya gerçek gider yöntemiyle ya da kiranın %15'i oranında götürü olarak düşülebiliyor. Beyanname izleyen yılın 31 Mart'ına kadar veriliyor.

Örnek: daire ayda 20.000 TL'ye, yani yılda 240.000 TL'ye kiraya veriliyor. 58.000 TL'lik istisna düşülünce 182.000 TL kalıyor, %15 götürü gider düşüldükten sonra 154.700 TL. %15 oranla vergi 23.205 TL, yani yılda yaklaşık 420 euro. İstisnadan yararlanıp yararlanamayacağınız Türkiye'deki diğer gelirlerinize bağlı, bu yüzden hesabı bir mali müşavire kontrol ettirmek en doğrusu.

Bazı mal sahipleri kiracılarla nakit ödeme konusunda anlaşıyor ve bu gelirin vergisini ödemiyor. Bu yolu seçerseniz, Türkiye'de vergi ödemelerinin oldukça sıkı denetlendiğini unutmayın: er ya da geç bu hile ortaya çıkar ve olumsuz sonuçlar doğurur.

Yani Türkiye'de zaten dairesi olanlar için uzun süreli kiralama, bundan para kazanmanın yasal bir yolu. Alım henüz planlama aşamasındaysa mülkten gelir elde etmenin başka bir yolu da düşünülebilir.

“Kısa süreli kiralama için almadan önce müteahhide ya da yönetim şirketine binadaki maliklerin onay verip vermediğini sormanızı öneriyoruz. Daireleri hâlâ satılan yeni bir binada anlaşmaya varmak, sakinleri çoktan yerleşmiş bir binaya göre daha kolay. Onay yoksa daire uzun süreli kiraya verilir: bu hem daha az stresli hem de izin gerektirmiyor” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Hangi kiralama biçimi kime uymaz

• Binadaki maliklerin hepsi onay vermiyorsa kısa süreli kiralama. Onay olmadan izin çıkmaz, 2026'da izinsiz kiralamanın cezası ise 180.617 TL'den başlıyor.
• Misafirlerle uğraşmaya hazır olmayanlar için kısa süreli kiralama. Temizlik, giriş-çıkışlar ve misafir bildirimi için yerel bir yönetim şirketi gerekiyor, onun ücretleri de geliri azaltıyor.
• Yazın dairede kendisi kalmak isteyenler için uzun süreli kiralama. Bir yıllık kira sözleşmesi varken sezonda daireyi kullanamazsınız.

Bu üç kısıtın üçü de alımdan önce görülebiliyor. Kiralama biçimi genellikle önceden belirlenir, bina ve mahalle de ona göre seçilir.

Sıkça sorulan sorular

Bir yabancı Türkiye'deki dairesini kısa süreli kiraya verebilir mi?

Evet, 2024'ten beri Kültür ve Turizm Bakanlığından izin alarak ve binadaki tüm kat maliklerinin onayıyla.

Uzun süreli kiralama için izin gerekiyor mu?

Hayır, daire tek bir sözleşmeyle 100 günden uzun süreliğine kiralanıyorsa gerekmiyor.

Kira gelirinden ne kadar vergi ödenir?

2026 tarifesine göre %15 ile %40 arasında. Konut kira gelirinin yıllık ilk 58.000 TL'si vergiden muaf.

İzinsiz kısa süreli kiralamanın cezası ne kadar?

2026'da ilk ihlalde daire başına 180.617 TL, tekrarında daha fazla.

Türkiye'de daire kiralayarak kazanmanıza yardımcı oluyoruz

Hedefiniz Türkiye'de mülk alıp bundan en yüksek kârı elde etmekse, yardıma hazırız. Akdeniz kıyısının en gözde yerlerinden Alanya'da, tamamlanmış ve inşaatı süren sitelerde kaliteli ve kolay el değiştiren mülkler sunuyoruz. Uzmanlarımız hedeflerinize en uygun seçeneği bulur ve alımın her aşamasında yanınızda olur. Yönetim şirketi hizmeti de veriyoruz ve mülkünüzün kiralanmasıyla ilgili her şeyi üstlenmeye hazırız. Türk gayrimenkulüne yatırım yapmanın başlıca nedenlerini ayrı bir yazıda topladık. Bizimle iletişime geçin, memnuniyetle yardımcı oluruz. Sitemizden talep bırakın ya da +90 533 782 0000 numaralı telefondan bize ulaşın.