Türkiye'de Mülk Bakım Giderleri

Yurt dışında mülk almak oldukça ciddi bir iş ve hesaba katmanız gereken çok şey var. Her mülkün düzgün bakılması gerekiyor, bu da belirli masraflar demek. Bunu mülkü almadan önce düşünmek önemli. Türkiye'de bir dairenin bakım giderlerinin nelerden oluştuğunu kolayca anlayabilmeniz için uzmanlarımız bu yazıyı hazırladı. Rakamlar Ekim 2026 için güncellendi ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası kuruyla (1 euro = 55,19 TL) çevrildi. Örneğin Alanya'da bir sitenin aidatı genellikle ayda 1.500–5.000 TL, yani yaklaşık 27–91 euro.

İçindekiler:

• Türkiye'de yaşam giderleri
• Türkiye'de yıllık emlak vergisi
• Türkiye'de faturalar
• Mülkü kiraya vermenin giderleri
• Mülk satışında masraflar
• Bu giderler kimleri şaşırtabilir
• Sıkça sorulan sorular

Türkiye'de yaşam giderleri

Kural olarak Türkiye'de bir dairenin ya da villanın yıllık giderleri, Avrupa'daki benzer mülklerinkinden belirgin biçimde düşük. Türkiye'deki daire sahipleri de vergi ve fatura ödüyor, ama bunların hepsi görece küçük tutarlar. Yabancı mülk sahipleri de yerli mülk sahipleriyle aynı kurallara tabi.

Bir dairenin bakımındaki başlıca giderler şunlar:

• Emlak vergisi;
• Faturalar;
• Kira gelirinden alınan vergiler;
• Mülk satışından alınan vergi.

Her birine yakından bakalım. Bu, hedeflerinize göre Türkiye'de mülk almanın ne kadar kârlı olduğunu değerlendirmenize yardımcı olacak.

2026'da daire alırken tek seferlik masraflar

Daha ilk faturalar gelmeden önce alıcı, işlemin tescil masraflarını ödüyor:

İşlem için yabancının noter onaylı tercümesiyle pasaportuna, vergi numarasına, fotoğraflara, değerleme raporuna ve DASK poliçesine ihtiyacı var. Tapu müdürlüğündeki randevu genellikle başvurudan birkaç gün sonraya veriliyor, tescilin kendisi ise tek bir ziyarette bitiyor.

Türkiye'de yıllık emlak vergisi

Türk mevzuatına göre yabancılar ülkede yaşayanlarla tamamen aynı vergileri ödüyor:

• Taşınmaz vergisinin adı emlak vergisi. Tapudaki kayıtlı değerin %0,1'i ile %0,2'si arasında değişiyor. Antalya da dahil büyükşehir statüsündeki illerde konut için oran %0,2, diğer yerlerde %0,1. 2026'da vergi değeri 2025 seviyesinin üç katını aşamıyor. Ortalamada yılda 100 eurodan fazla tutmuyor, çoğu zaman daha az. Vergi yılda iki taksitte ödeniyor: mayıs sonuna ve kasım sonuna kadar. Tutarın tamamını tek seferde de ödeyebilirsiniz.
• Çöp toplama ücreti. Ev sahiplerinin ödemek zorunda olduğu bir başka kalem. Konutlarda su tüketimine göre hesaplanıyor ve su faturasına ekleniyor: 2026'da Antalya ilinde 1 m³ başına 4 TL. Genellikle yılda 10 ile 40 euro arasında tutuyor (ayda 15 m³ tüketimde yaklaşık 720 TL, yani 13 euro).

Türkiye'de faturalar

Türkiye'de konut giderleri, sayaçlara göre ödenen faturalardan ve sitenin bakımı için ödenen aidattan oluşuyor.

Elektrik

Bu ülkede elektriğin diğer pek çok Avrupa ülkesine göre ucuz olduğu kabul ediliyor. Ama Türkiye'deki bir dairede tüketim epey yüksek olabiliyor. Elektrik klimalar, yerden ısıtma, kışın ısıtıcılar ve diğer ev aletleri için gerekiyor. Örneğin yazın, tek yatak odalı bir dairede klima sürekli çalışırken ayda 50–60 euro ödemeniz gerekecek. Kesin tutar tarifeye ve tüketime bağlı, bu yüzden belirli bir daire için satış müdürüne sormak en iyisi.

Ülkede iki elektrik tarifesi var. Gece tarifesi gündüz tarifesinden ucuz. Türkiye'de ortalama elektrik fiyatları kWh başına 0,06 eurodan başlıyor. 4 Nisan 2026'dan beri mesken tarifeleri %25 arttı: 100 kWh vergiler dahil yaklaşık 324 TL. Bir daire yılda 4.000 kWh'tan fazla tüketirse devlet destekli tarife artık uygulanmıyor ve her kilovatsaat belirgin biçimde pahalılaşıyor.

Su

1 m³ suyun ortalama fiyatı 0,6–1,5 euro. ASAT'ın (Antalya ili) Haziran 2026 tarifesine göre 1 m³, ayda 20 m³'e kadar tüketimde 33,31 TL, 21 ile 40 m³ arasında ise 81,93 TL; KDV hariç. Tarife her ay güncelleniyor. Binalarda merkezi sıcak su sistemi yok, bunun yerine kombiler ya da güneş panelleri kullanılıyor.

Gaz

Genellikle tüp gaz kullanılıyor. Tüpün fiyatı 26–27 euro (Ağustos 2026'da 12 kg'lık bir tüp 1.440–1.500 TL'ydi). 3-4 kişilik bir aileye bir tüp 3-4 ay yetiyor.

Isınma

Merkezi ısıtmalı binalar çok nadir. Sakinler çoğunlukla dairelerine kombi taktırıyor. Bunlar elektrik, doğalgaz ya da sıvı yakıtla çalışabiliyor. Bazı eski binalarda soba da görebilirsiniz.

Kıyıda kışlar daha ılık geçtiği için daireyi ısıtmaya ısıtma modlu bir klima ya da ısıtıcılar yetiyor. Enerji tüketimini ciddi biçimde artırsalar da evde rahat bir sıcaklığı güvenle korumanızı sağlıyorlar.

Telefon, televizyon, internet

Evde internete ihtiyacınız varsa en kârlısı, televizyonla birlikte bir paket seçmek. İki hizmet birlikte ayda yaklaşık 15–30 euro tutuyor. Sözleşmeler genellikle 1-2 yıllık yapılıyor ve erken fesihte ceza uygulanabiliyor.

Sigorta

Türkiye'de mülk sahibi olan herkes için zorunlu deprem sigortası DASK yaptırmak şart. Teminata ve mülkün özelliklerine göre poliçenin bedeli yılda 500–3.000 TL, yani yaklaşık 9–54 euro olabiliyor. Geçerli bir poliçe olmadan tapu devri yapılamıyor, su ve elektrik de bağlatılamıyor. Daire alındığında hizmet sağlayıcılarla yapılan abonelik sözleşmelerinin yeniden imzalanması gerekiyor. Yeni binalarda bu 200–300 euro tutuyor, ikinci el mülklerde yarı yarıya ucuz. Depozito tutarları her yıl değiştiği için kesin rakamı satış müdürüne sormak en iyisi.

Aidat

Aidat, sitenin bakımı için tüm sakinlerin ödediği bir ücret. Bu ödemelerin amacı ortak altyapıyı iyi durumda tutmak. Para havuzların temizlenmesine, asansörlerin bakımına, güvenlik kameralarının ve otomatik kapıların takılması ve onarımına harcanıyor.

Aidatın tutarı, projenin olanaklarına bağlı. Bir projede ne kadar çok olanak varsa bakımı da o kadar pahalıya geliyor.

Ödeme tutarları kat malikleri toplantısında belirleniyor. Binayı yönetmesi için bir yönetim şirketi tutulabiliyor ya da sakinler bakımı seçtikleri bir yöneticinin idaresinde kendileri üstlenebiliyor.

Ortalama aidat, sitenin sınıfına göre ayda 27 ile 91 euro arasında değişiyor. Alanya'da genellikle 1.500–5.000 TL. Daire boş dursa bile aidat yıl boyu ödeniyor.

Mülkü kiraya vermenin giderleri

Birçokları için deniz kenarındaki bir daire bir gelir kaynağı, çünkü bu tür konutlara turistler arasında talep çok yüksek. Ama kiraya vermek, mülk sahibi için belirli masrafları ve kendine özgü incelikleri de beraberinde getiriyor.

Örneğin bireysel mülk sahipleri daireleri kısa dönem kiraya veremiyor. Bu alan devletin sıkı denetiminde ve kiralama işi için lisans gerekiyor. 2024'ten beri yürürlükte olan 7464 sayılı Kanun'a göre bir konutu turistlere 100 güne kadar kiraya vermek için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin almak gerekiyor; 2026'da cezalar 180.617 TL'den (yaklaşık 3.270 euro) başlıyor. Tüm bu masrafları hesaba katarak kira getirisinin nasıl hesaplanacağını ayrıca anlattık. Uzun dönem kiralama ise daire sahiplerine hâlâ açık. Kiralama lisansı olan şirketlerden konut alma seçenekleri de var. Bu şirketler kiralama işinin tamamını üstleniyor, mülk sahibi de mülk yönetimi hizmet bedeli düşüldükten sonra kalan gelirini alıyor.

Türkiye'de uzun dönem kiralama 1+1 bir daire için ayda 270 ile 450 euro getirebiliyor; bu, 2026 yazındaki Alanya ilanlarında istenen kira (15.000–25.000 TL). Bu durumda faturaları ve vergilerin bir kısmını kiracılar ödüyor. Ama mülk sahibi, mülkü kiraya vermekten elde ettiği gelir üzerinden vergi ödemekle yükümlü.

Türkiye'de kira gelirine ne kadar vergi ödenir?

2026'da konut kirasından elde edilen yıllık 58.000 TL'ye (yaklaşık 1.051 euro) kadar gelir vergiden muaf. Bu tutarın üzerindeki kısım için vergi artan oranlı tarifeyle hesaplanıyor:

Beyanname izleyen yılın mart ayında veriliyor. İstisnadan yararlanıp yararlanamayacağınız diğer gelirlerinize de bağlı, bu yüzden hesabı bir Türk mali müşavirle kontrol etmek en iyisi.

Mülk satışında masraflar

Türkiye'de konuttan para kazanmanın bir başka yolu da onu kârla yeniden satmak. Piyasada fiyatlar artıyor, bu yüzden inşaat aşamasındaki konut siteleri inşaat biter bitmez pasif gelir getirebilecek kârlı bir yatırım. Daire fiyatları lira bazında artıyor: Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %23, ancak enflasyondan arındırıldığında %6,5 düştü; talep de aynı şekilde artıyor. Bu yüzden kaliteli bir konutu satmak zor olmayacak. Yalnızca yatırım yapmayı değil, Türkiye'de yaşamayı da planlıyorsanız 2026'da yaşam maliyetine dair yazımıza göz atın. Satış durumunda satıcının masrafları şunlar:

• Gayrimenkul satış kazancı üzerinden gelir vergisi;
• Emlakçı komisyonu;
• Taraflar aksini kararlaştırmadıkça %2 tapu harcı.

Türk mevzuatına göre yabancılar dahil gerçek kişiler, 5 yıldan uzun süredir sahip oldukları bir mülkü sattıklarında gelir vergisi ödemiyor. Elde tutma süresi 5 yıldan kısaysa vergi ödenmesi gerekiyor. Oranlar kira geliriyle aynı.

Emlakçı hizmetinin sabit bir fiyatı yok. Ücret her işlem için ayrıca belirleniyor. Ortalamada emlakçı ücreti işlem tutarının %4'üne kadar, artı %20 KDV: bu yasal üst sınır ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcıyla satıcı arasında eşit bölünüyor.

Türkiye'de gayrimenkul demek; yüksek kalite, uygun fiyat ve rahat yaşam koşulları demek. Mülkü doğrudan güvenilir bir müteahhitten, örneğin Yekta Homes'tan alırsanız bunların hepsine sahip olursunuz. Sitemizde yurt dışında mülk için harika fırsatlar bulacaksınız. Şu anda Yekta Homes'un inşaatı süren sitelerinde daireler 103.000 eurodan, tamamlanmış olanlarda 139.000 eurodan başlıyor. Türkiye'de hayalinizdeki daireyi kataloğumuzda bulun ve sitede talep bırakın. Uzmanlarımızla bugün görüşün: +90 533 782 0000.

“Almadan önce yıllık giderleri tek satırda toplamanızı öneriyoruz: aidat, klima sezonundaki elektrik, emlak vergisi ve DASK sigortası. Böylece dairenin bakımının size kaça mal olacağını hemen görürsünüz, kiraya vermeye başladığınızda da sürprizle karşılaşmazsınız” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Bu giderler kimleri şaşırtabilir

• Dairede yılda yalnızca birkaç ay yaşayanları. Havuzlu ve güvenlikli bir sitede aidat yıl boyu ödeniyor.
• Kayıt yaptırmadan kısa dönem kiraya güvenenleri. 7464 sayılı Kanun'a göre izin alınmazsa cezalar 180.617 TL'den başlıyor.
• Daireyi beş yıl içinde satmayı planlayanları. Kazanç üzerinden, kira geliriyle aynı tarifeye göre vergi ödenecek.
• Evini çokça klimayla ısıtanları. Tüketim yılda 4.000 kWh'ı aşarsa devlet desteği olmayan tarife belirgin biçimde pahalı.

Bu durumların her biri önceden görülebiliyor. Giderler almadan önce hesaplanabiliyor, kiralama ya da satış da vergiler ve izinler göz önünde tutularak planlanabiliyor.

Sıkça sorulan sorular

Alanya'da ne kadar emlak vergisi ödeniyor?

Konutun tapuda yazan vergi değerinin %0,2'si. İki taksitte ödeniyor: 31 Mayıs'a ve 30 Kasım'a kadar.

Alanya'da aidat ne kadar?

Genellikle ayda 1.500–5.000 TL, yaklaşık 27–91 euro. Tutar sitenin olanaklarına bağlı.

Türkiye'de kira geliri için vergi ödemek gerekiyor mu?

Evet, konut kirasından elde edilen gelir yılda 58.000 TL'yi aşarsa. Oran %15 ile %40 arasında.

DASK sigortası ne kadar?

Yılda 500–3.000 TL. Poliçe olmadan tapu devri yapılamıyor, su ve elektrik de bağlatılamıyor.

Türkiye'de emlakçı ne kadar komisyon alıyor?

İşlem tutarının en fazla %4'ü artı KDV; aksi kararlaştırılmadıkça alıcıyla satıcı arasında eşit bölünüyor.