Türkiye'de Aldığınız Konutu Ne Kadar Sürede Satabilirsiniz?

Yurt dışında yatırım amaçlı gayrimenkul almak istiyorsanız, Türkiye'de daire ya da villayı inşaatın erken aşamasında almanızı öneriyoruz. Bu durumda daireyi bina bitmeden müteahhitle yapılan sözleşmeyi devrederek, bina bittikten sonra ise mülkiyet (tapu) tescil edilir edilmez yeniden satabilirsiniz. İnşaat tamamlandıktan sonra tapunun tescili birkaç ay sürebilir, özellikle de o binada daire alan ilk yabancıysanız. Yeniden satışta hem müteahhit hem de pek çok emlak ofisi size yardımcı olabilir. Kanun genel bir asgari elde tutma süresi öngörmüyor: tapuyu aldıktan sonra daireyi istediğiniz zaman satabilirsiniz. Kısıtlamalar yalnızca aşağıda anlatılan bazı durumlarda geçerli. Gayrimenkul satışından kâr elde etmenin ne kadar gerçekçi olduğunu ayrı bir yazıda inceliyoruz.

Örneğin inşaat aşamasında 100.000 euroya cazip bir yatırımlık konut alıyor ve 10.000 euro peşinat ödüyorsunuz. Yaklaşık bir yıl sonra inşaat tamamlanıyor ve konutun değeri 115.000 euroya çıkıyor (bu varsayımsal bir örnek: fiyat artışı projeye ve piyasaya bağlı). Masraflardan tasarruf etmek için konutu sözleşmeyi devrederek yeniden satabilir ve alış fiyatının %15'ine kadar kazanç elde edebilirsiniz.

Yurt dışındaki bir mülkü acilen satmanız gerekiyorsa bunu tapu başvurusu yapılmadan önce de yapabilirsiniz: bu durumda müteahhitle yapılan sözleşme karşılıklı anlaşmayla feshedilir. Elbette daire ya da ev üzerinde ipotek bulunmamalı. Bir Türk bankasına ipotekli daireyi satmak da mümkün, ancak süreç biraz daha karmaşık, çünkü teminat ancak ipotek alacaklısının, yani bankanın onayıyla tasarruf edilebilir. Her durumda satış bedeli önce kredinin kapatılmasına gider.

Şunu da unutmayın: konutu tapuyu aldıktan sonraki 5 yıl içinde satarsanız, kazanç üzerinden 2026 artan oranlı tarifesine göre %15 ile %40 arasında vergi ödemeniz gerekir; kazancın ilk 150.000 TL'si vergiden muaftır. Bu yüzden tapuda konutun gerçek fiyatının yazması çok önemli: o zaman vergi yalnızca değer artışı üzerinden ödenir.

Her hâlükârda Türkiye, yurt dışında gayrimenkul alıp iyi getiri elde etmek isteyenler için en ilgi çekici seçeneklerden biri olmayı sürdürüyor. Lira bazında konutlar pahalanıyor: Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda fiyatlar %23 arttı, ama enflasyon daha yüksekti, bu yüzden enflasyondan arındırıldığında fiyatlar %6,5 geriledi. Alanya'da uzun dönem kiraya verilen bir daire ortalama 20 yılda kendini amorti ediyor (Endeksa). Ayrıca konutu yıl boyunca Türkiye'ye gelen çok sayıda turiste kiraya verebilirsiniz; güvenilir müteahhitler de çoğu zaman daireniz ya da villanız için kiracı bulmaya hazır.

İçindekiler:

• Ne zaman satılamaz ya da satmak kârlı olmaz?
• 5 yıl içinde satışta vergi: bir örnek
• Hızlı yeniden satış kimlere uygun değil?
• Sıkça sorulan sorular

Ne zaman satılamaz ya da satmak kârlı olmaz?

5 yıl içinde satışta vergi: bir örnek

Bir daire 6.000.000 TL'ye alındı ve 2 yıl sonra 7.500.000 TL'ye satıldı. Kazanç 1.500.000 TL (yaklaşık 27.200 euro).

1. Kazançtan vergiden muaf 150.000 TL (2026 tutarı) düşülür, geriye 1.350.000 TL kalır.

2. Vergi 2026 tarifesine göre hesaplanır: 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27, 5.300.000 TL'ye kadar %35.

3. Toplam 355.000 TL, yaklaşık 6.430 euro.

Uygulamada vergi genellikle daha düşük çıkar. Elde tutma süresince üretici fiyat endeksi en az %10 arttıysa alış bedeli enflasyona göre endekslenir; tapu harcı gibi alım masrafları da kazançtan düşülür. Euro tutarları Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının 6 Ekim 2026 kuruyla hesaplandı: 1 euro = 55,19 TL. Beyanname izleyen yılın 31 Mart tarihine kadar verilir.

5 yıllık elde tutma süresinden sonra, daire ne kadar değerlenmiş olursa olsun değer artış kazancı vergisi ödenmez. Miras yoluyla edinilen konutun satışı da vergilendirilmez.

“Yeniden satış planlayan yatırımcılara iki tarihi hemen hesaplamalarını öneriyoruz: konutun ne zaman tamamlanacağını ve alımın üzerinden 5 yılın ne zaman dolacağını. Bazen daireyi daha erken satıp vergi ödemektense biraz daha elde tutup kiraya vermek daha kârlı oluyor” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Hızlı yeniden satış kimlere uygun değil?

• Vatandaşlık için alım yapanlara. Konut 3 yıl satılamaz.
• Bir iki yıl içinde euro bazında kâr bekleyenlere. Fiyatlar şu anda reel olarak düşüyor, 5 yıl içinde satışta ödenen vergi de getiriyi azaltıyor.
• Bu daireye dayanarak ikamet izni almış olanlara. Satıştan sonra Türkiye'de yaşamak için başka bir dayanağa ihtiyaç duyacaklar.

Bu kısıtlamaların hepsi alımdan önce görülebilir. Elde tutma süresi genellikle önceden planlanır ve konut buna göre seçilir: yeniden satış için inşaatı süren bir proje, kiraya vermek ve uzun süre elde tutmak için tamamlanmış bir proje.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye'de gayrimenkul için asgari elde tutma süresi var mı?

Genel olarak yok. İstisna, vatandaşlık için alınan ve 3 yıl satılamayan konutlar.

Daire satarken hangi vergi ödenir?

Alımdan sonraki 5 yıl içinde satarsanız, 150.000 TL'yi aşan kazanç üzerinden %15–40 oranında vergi alınır. 5 yıldan sonra vergi yok.

Daire tapu verilmeden satılabilir mi?

Evet, müteahhitle yapılan sözleşmeyi devrederek ya da karşılıklı anlaşmayla feshederek.

İpotekli bir daire satılabilir mi?

Evet, bankanın onayıyla. Alıcının parası önce kredinin kapatılmasına gider.