Türkiye'de Yapı Standartları Nelerdir?

Türkiye'de daire ya da ev almak isteyenlere iyi bir haberimiz var: ülkede yapı kalitesi çok yüksek ve gelişmeye devam ediyor. Devletin yakın denetimi, güçlü rekabet ve oturmuş iş süreçleri, müteahhitleri temel teknik kurallar bir yana, en küçük ayrıntılara bile özen göstermeye zorluyor. Doğrudan müteahhitten inşaat aşamasında almayı düşünüyorsanız, projeyi ve sözleşmeyi nasıl kontrol edeceğinizi ayrı bir yazıda anlattık. Bunun yanında Türkiye yıllardır Avrupa Birliği'ne katılmaya çalışıyor, bu yüzden inşaatın Avrupa standartlarını karşıladığını söylemek yanlış olmaz. Yine de katılım müzakereleri 2018'den bu yana fiilen donmuş durumda. O yüzden Türkiye'nin kendi standartlarını esas almak daha doğru; bunların başında da 1 Ocak 2019'dan beri yürürlükte olan TBDY-2018 deprem yönetmeliği geliyor.

Örneğin Antalya çevresinde depremler oldukça seyrek ve çoğunlukla çok hafif olsa da Türkiye'de villa ve apartman inşaatı deprem bölgelerine yönelik standartlara tabi ve her şeyden önce bölgenin sismik durumunu hesaba katıyor. AFAD'ın deprem tehlike haritasında Antalya orta tehlikeli, Ege kıyısı ve Marmara bölgesi ise yüksek tehlikeli alan olarak sınıflandırılıyor. Buna göre her bölgenin kendi standartları var. 2019'dan bu yana deprem yükü eskisi gibi beş bölgeye göre değil, değerleri AFAD'ın etkileşimli haritasından alınan, parselin tam koordinatlarına göre hesaplanıyor. Güney bölgelerdeki tipik duruma bakalım.

Uygulamada Türkiye'nin güney bölgelerindeki apartmanlar yerinde dökme betonarme karkas sistemle yapılıyor, inşaat sırasında betonun ve dökümün kalitesi sıkı biçimde kontrol ediliyor. Bu tür binalarda tuğla yalnızca dolgu ve taşıyıcı olmayan duvarlar için kullanılıyor.

Türkiye sahilindeki evler, killi-kumlu zeminler için ideal olan radye ya da ızgara temeller üzerine yapılabiliyor. Özellikle konaklarda ve çok katlı apartmanlarda kazıklı temel de yaygın. Duvarlar delikli tuğla ya da gazbeton bloklarla örülüyor; dıştan file takviyeli EPS levhalarla, içten ise su bazlı boyayla boyanmış alçıpanla kaplanıyor. Yalıtım zorunlu: 2011'den bu yana her yeni bina tamamlandığında enerji kimlik belgesi (EKB) alıyor ve en az C sınıfında olmak zorunda, 2023'ten beri büyük yeni binalar için şartlar daha da sıkılaştı. Pencereler çift camlı PVC, daha nadiren ahşap olabiliyor. Türkiye'de daireler ayrıca duvarları, zemini ve tavanı tamamen bitmiş, çelik giriş kapısı, iç kapıları, sıhhi tesisatı vb. ile teslim ediliyor.

Şunu da belirtmek gerekir: Türkiye'de uzun süredir yarım kalmış inşaat neredeyse yok. İnşaat iyi işleyen bir sektör ve alıcı da bol, bu yüzden Türk inşaat şirketleri işi zamanında, hatta erken bitirmeye çalışıyor. Ortalama olarak müstakil bir villa 6–8 ayda, çok katlı bir bina yaklaşık 9–10 ayda, birkaç bloktan oluşan ve geniş olanaklara sahip büyük bir site ise yaklaşık 1,5–2 yılda yapılıyor. Bununla birlikte yasa, inşaat hâlindeki konutlar için sözleşme tarihinden itibaren 48 aya kadar teslim süresine izin veriyor, o yüzden sözleşmenizde yazan tarihi esas alın. Maliyetler de süreleri etkiliyor: Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK'e göre Türkiye'de inşaat, Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %29,59 pahalandı; malzeme %28,72, işçilik %31,20 arttı.

Yine de konut seçerken dikkatli olmak gerekiyor. Örneğin Antalya'da zaman zaman eğri binalarla karşılaşabilirsiniz; bazı yükleniciler su ve ses yalıtımından kısıyor, bu yüzden giriş katındaki dairelerde küf rahatça üreyebiliyor, komşularınızı da gereğinden fazla iyi duyabiliyorsunuz. Bu yüzden binanın teknik özelliklerine baştan bakmak ve yalnızca geniş tecrübeye ve mükemmel yorumlara sahip, güvenilir ve kendini kanıtlamış müteahhitlerle çalışmak en iyisi.

Bir kez daha vurgulayalım: genel olarak Türkiye'de yapı kalitesinde ciddi bir ilerleme var. Türkiye'deki modern yapı standartları oldukça yüksek ve hepsine uyulması şart, aksi hâlde müteahhit bina için genel iskânı, yani binayı teslim etmek için gereken genel yapı kullanma izin belgesini alamaz. Genel iskân, binanın devlet şartlarına uygun yapıldığını, şehrin imar planını ihlal etmediğini ve kullanıma açılabileceğini gösterir. Belgeyi vermek için belediye binanın projeye ve yapı ruhsatına uygunluğunu kontrol eder, yapı denetim şirketinin raporlarını inceler ve deprem sigortası (DASK) poliçesi ister. Binanın yapı ruhsatı tarihinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanması ve iskânın alınması gerekir. Dolayısıyla iskânı olmayan bir bina kullanıma açılamaz, ana şebekelere bağlanamaz, elektrik ve su sayacı numarası alamaz; böyle bir bina yıkılabilir bile.

İçindekiler:

• İnşaatı kim, nasıl denetliyor?
• Almadan önce binada neler kontrol edilmeli?
• Eski standartlara göre yapılmış bina kimlere uygun değil?
• Sıkça sorulan sorular

İnşaatı kim, nasıl denetliyor?

Türkiye'de inşaat üç aşamada denetleniyor:

• Proje ve ruhsat. Belediye yapı ruhsatını ancak mimari, statik ve tesisat projelerini inceledikten sonra verir.
• İnşaat. Zeminden ve demirden betona kadar her aşama, 4708 sayılı Kanun kapsamında lisanslı bir yapı denetim şirketinin gözetiminde yürür. Büyük illerde bu denetim 2001'den, ülke genelinde ise 2011'den beri uygulanıyor.
• Tamamlanma. Bina projeye uygun yapıldıysa ve yapı denetim şirketi son belgeleri imzaladıysa belediye iskânı verir.

Bu denetimlere ilgi, 6 Şubat 2023'teki 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki depremlerden sonra arttı: ülkenin güneyinde ve güneydoğusunda 11 il etkilendi, yıkımın büyük kısmı da eski standartlara göre yapılmış binalarda yaşandı.

Almadan önce binada neler kontrol edilmeli?

“Türkiye'de herhangi bir bina hakkında sorulacak ilk soru, yapı ruhsatının hangi yıl verildiği. 2019'dan sonraysa bina güncel deprem standartlarına göre projelendirilmiştir. Ardından iskâna ve denetim raporlarına, ancak ondan sonra ince işlere ve plana bakıyoruz” diyor Yekta Homes satış müdürü.

Tamamlanmış binalarda bunun nasıl göründüğünü Yekta Homes'un Mahmutlar'daki Blue V ve Kingdom Premium gibi tamamlanmış projelerinde görebilirsiniz.

Eski standartlara göre yapılmış bina kimlere uygun değil?

• Konut kredisiyle alanlara. Banka iskân ister, kredinin değere oranı da binanın enerji sınıfına bağlıdır.
• Depreme dayanıklılığı birinci kriter olanlara. 2001'den önceki binalar bağımsız denetim olmadan, 2019'dan öncekiler ise önceki standartlara göre yapıldı.
• Yalıtım ve ısınma masraflarına hazır olmayanlara. Yalıtımsız eski binalar kışın rutubetli olur, faturalar da daha yüksek gelir.

Bu noktaların her biri kapora ödenmeden önce belgelerden görülebilir. Böyle durumlarda alıcılar yeni bir binayı ya da 2019'dan sonra tamamlanmış bir binayı tercih ediyor.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye'de yeni binalar depreme ne kadar dayanıklı?

Yapı ruhsatı 1 Ocak 2019'dan sonra verilen binalar TBDY-2018 standartlarına göre, parselin koordinatlarına dayalı hesaplarla projelendirilir; inşaatı da lisanslı yapı denetimi kontrol eder.

İskân nedir?

Yapı kullanma izin belgesi. Bina projeye uygun yapıldıysa belediye tarafından verilir. İskân olmadan abonelik bağlanamaz, konut kredisi de alınamaz.

Bir binanın hangi standartlara göre yapıldığı nasıl anlaşılır?

Yapı ruhsatının tarihine bakarak: 2019'dan sonraysa TBDY-2018 standartları geçerlidir.

Türkiye'de bir site ne kadar sürede yapılır?

Genellikle 1,5–2 yılda, ama yasa sözleşme tarihinden itibaren 48 aya kadar teslim süresine izin veriyor, bu yüzden sözleşmenizdeki tarihi esas alın.